L’entrée de ville : un parcours paysager identitaire

Zones : C112-1 - H114-1 - H115 - H116 - H117 - H118

Cette portion de l’entrée de ville est située à l’extérieur du périmètre urbain et n’est donc pas desservie par les services municipaux d’aqueduc et d’égout.

La réglementation autorise généralement un seul bâtiment principal par terrain. Le projet d’ensemble constitue une exception à cette règle en permettant l’implantation de plusieurs bâtiments principaux sur un même lot. À l’intérieur du périmètre urbain, ce type de projet peut être autorisé dans toutes les zones. À l’extérieur du périmètre urbain, son autorisation est facultative et dépend des zones que la Ville a choisi d’identifier à cette fin.

À noter que l’hébergement commercial était auparavant autorisé dans la zone C112-1.

Zones : H122 - H121 - H123 - H124 - H147 - P126 - H156 - H157

Cette portion de l’entrée de ville chevauche à la fois l’intérieur et l’extérieur du périmètre urbain.

Avant l’entrée en vigueur du plan d'urbanisme, la zone H122 autorisait les habitations unifamiliales ainsi que l’hébergement à la ferme et commerciale, avec une hauteur maximale de bâtiment fixée à 12 mètres. 

La hauteur permise a été augmenté à 15 mètres ainsi que la possibilité d'inscrire des projets d'ensemble.

De son côté, la zone M125 autorisait l’hébergement commercial dans un complexe commercial ou de services comportant un maximum de 10 unités et une hauteur maximale de 12 mètres. Même si le découpage de cette zone différait légèrement de celui actuellement en vigueur, dans la nouvelle réglementation, le volet commercial associé à l’hébergement a été retiré. Cette disposition autorisait notamment l’aménagement, à même les bâtiments d’hébergement, d’usages tels que des épiceries fines, des restaurants, des bars, des bureaux, des services de santé et professionnels ainsi que certaines activités de vente au détail. 

La hauteur permise a été augmenté à 15 mètres.

Finalement, la zone H124 était auparavant réservée à de l'habitation multilogement, avec des bâtiments comportant de 3 à 34 logements. Une condition prévoyait également un maximum de 7 bâtiments de 20 logements et plus pour l’ensemble de la zone. 

Toujours à 15 mètres, cette dernière permet maintenant de l'unifamilial, des unités d'habitation accessoire (UHA), duplex, triplex et du multifamilial de 4 logements et plus.

On est passé d'un maximum de 6 unités à 12 par bâtiment multifamilial dans la zone H157, et d'un maximum 8 à 12 dans la zone H158.

La possibilité d'établissement hôtelier limité à 10 unités est demeurée dans la zone H158.

Le secteur de l’entrée de ville est identifié, à la page 14, comme un milieu rural ou de villégiature, tandis que la page 25 le présente comme un secteur d’intérêt esthétique et visuel.

À partir de la sortie 115 jusqu’aux Quatre-Fourches, la plupart des constructions réalisées antérieurement sont implantées avec un retrait important par rapport à la rue, ce qui constitue une caractéristique typique des paysages ruraux. Ce mode d’implantation contribue au caractère champêtre du paysage et crée une perspective visuelle ouverte. 

Le Plan d’urbanisme énonce ce principe à plusieurs reprises : les occupations résidentielles ne sont pas privilégiées en bordure de la route.

Le Plan d’urbanisme souligne également, à la page 24, l’importance du mont Orford comme repère visuel et précise que, dans certains endroits stratégiques, l’impact de la réglementation sur la préservation des vues doit être considéré.

Cette approche rejoint également les orientations paysagères du Plan d’urbanisme. À la page 25, celui-ci précise que « le caractère champêtre et panoramique de certains axes mérite d’être préservé », notamment celui de la rue Principale Ouest (route 112).

D’ailleurs, la suite du parcours, à partir des Quatre-Fourches jusqu’à la rue du Moulin, présente également un intérêt paysager. 

Comme le souligne le Plan d’urbanisme (p. 74), « cette section, que longe en partie la voie ferrée, permet d’apprécier le marais de la Rivière-aux-Cerises et les premières trouées vers le lac Memphrémagog ». Elle s’inscrit ainsi dans une succession d’espaces naturels qui contribue au caractère paysager de ce parcours.

Le Plan d’urbanisme identifie, à la page 32, le secteur des Quatre-Fourches comme un secteur distinctif des autres secteurs commerciaux de la ville, où sont regroupés des commerces et des services de spécialité autour du thème du « mieux-vivre ».

Cette orientation soulève une réflexion sur la complémentarité des différents secteurs commerciaux de Magog. 

Les secteurs de la rue Sherbrooke, du centre-ville et des Quatre-Fourches pourraient ainsi être considérés selon leurs caractéristiques et leurs vocations respectives, plutôt que dans une logique d’uniformisation et ou de concurrence de l’offre commerciale.

Les zones situées à l’intérieur du périmètre urbain, notamment les zones H124, M125, H157 et H158 du secteur des Quatre-Fourches, sont identifiées au Plan d’urbanisme (p. 93) comme faisant partie d’un pôle de densification urbaine. 

Le Plan d’urbanisme (p. 64) établit pour ce secteur une densité minimale de 30 logements à l’hectare, qui figure parmi les deux niveaux de densité les plus élevés identifiés sur le territoire.